Når må det lages plan?
Bygge- og anleggstiltak kan bare settes i gang dersom de er i overensstemmelse med godkjent reguleringsplan. Hver enkelt kommune har utfyllende bestemmelser til kommuneplanen som beskriver hvilke typer byggetiltak som er unntatt fra dette kravet, som for eksempel små enderinger på bebyggelse. Unntak fra plankravet kan gjelde oppføring av utfyllende bebyggelse i områder som allerede er avsatt til områder for bebyggelse og anlegg i en eksisterende plan, forutsatt at den nye bebyggelsen oppfyller definerte krav.
For å få avklart om et tiltak krever at det utarbeides ny plan, bør man ta kontakt med kommunens planavdeling. I de fleste tilfeller vil det da bli stilt krav om detaljregulering som kan utarbeides av private. Unntaksvis vil kommunen mene at det er behov for avklaringer i et større område som omfatter flere eiendommer. Da kan kommunen kreve at det utarbeides områderegulering. Denne skal utarbeides av kommunen, eller kommunen kan overlate til private å utføre planarbeidet så fremt kommunen formelt styrer utarbeidelsen.
Selv om hovedregelen er at alle har rett til å fremme detaljregulering, er det opp til kommunen å avgjøre om planen skal tas opp til behandling.
Hvem kan utarbeide reguleringsplan?
Private forslagsstillere (utbyggere etc) kan fremme forslag til detaljregulering. Plan- og bygningsloven stiller krav om at reguleringsplaner skal utarbeides av fagkyndige. Som oftest vil det være en plankonsulent med god kunnskap om plan- og bygningsloven, om hvordan planer utarbeides, og om hvordan planprosesser skal gjennomføres. Bistand fra fagkyndig vil også lette planprosessen og bidra til god dialog med kommunen.
Fagkyndiges ansvar
Fagkyndig må ha tilstrekkelig kunnskap om:
- Plansystemet
- Planprosessene
- Plankart med kravspesifikasjon for utveksling av digitale plandata
- Utarbeidelse av planbestemmelser
- Utarbeidelse av planbeskrivelse og metodeanvendelse
- Kommunale bestemmelser og retningslinjer
- Nasjonal og regionale retningslinjer
- Planutforming
Kommunens ansvar
Når det er krevet utarbeidelse av områdereguleringer, er det kommunen som formelt står for utarbeidelsen av plan. Kommunen kan overlate til private å utarbeide forslaget, men det må også da benyttes fagkyndige for å utarbeide plandokumentene.
Reguleringsplanen trinn for trinn
Fra det er konstatert at utvikling av et område vil kreve reguleringsplan, til man sitter med en ferdig vedtatt plan, ligger en planprosess som går gjennom en rekke faser. Her gis en oversikt over trinnene i denne prosessen og hva som kreves av både den som skal utarbeide planen og av kommunen.
1 - Før oppstart
Forslagsstillers oppgaver
- Ta kontakt med arealplanavdelingen med spørsmål om reguleringen
- Ofte kan det være aktuelt å be kommunen om et uformelt møte (sonderingsmøte) for å drøfte om regulering kan igangsettes
Kommunens oppgaver
- Rask tilbakemelding dersom det er realistisk å få gjennomført en plan for det aktuelle området
- Uformelt møte (sonderingsmøte) med forslagsstiller om nødvendig
2 - Oppstart
Forslagsstillers oppgaver
- Be om oppstartsmøte
- Sende inn materiale på forhånd, ev. presentere i møtet
- Orientere om ideer og formål med planen
- Vurdering av KU-plikt (KU=konsekvensutredning). Forskrift om konsekvensutredninger
Kommunens oppgaver
Avholde oppstartsmøte der kommunen gjør følgende:
- Tildeler saksbehandler
- Veileder om planprosess og medvirkning
- Samsnakker med oppdragsgiver om hva som blir viktige tema å belyse i planarbeidet
- Avklarer om planforslaget er i samsvar med kommuneplanen og andre viktige føringer
- Avklarer behov for forespørselssak hvis forslaget er i strid med kommuneplanen
- Avklare om saken bør meldes inn for regionalt planforum
- Vurderer om det er krav til konsekvensutredning (KU)
- Avklarer om det er krav til utbyggingsavtale
- Utarbeider referat fra møtet
Les mer om:
Materiale for oppstartsmøte
KU – Konsekvensutredning
Forespørselssak
Utbyggingsavtaler
3 - Varsel om igangsetting av regulering
Forslagsstillers oppgaver
Utarbeide tekst for varsel om regulering, ofte etter mal fra kommunen
- Dersom planen utløser KU skal det utarbeides planprogram. Planprogrammet legges ut til offentlig ettersyn sammen med varselet
- Dersom kommunen krever utbyggingsavtale, varsles oppstart av dette normalt samtidig
- Varsling i minst én avis, i brev til berørte parter og regionale myndigheter og på Digital Plandialog i de fleste kommuner
- Frist for merknader til varsel bør være minst 4 uker. For varsel som følges av planprogram skal fristen settes til minst 6 uker av hensyn til behandling hos regionale myndigheter
Kommunens oppgaver
- Varseltekst og tidspunkt for når det skal varsles skal godkjennes av kommunen
- Noen kommuner forestår selv varslingen av regulering
- Kommunen bistår med adresseliste for de som skal ha tilsendt skriftlig varsel. Noen kommuner viser til Infoland for bestilling av nabolister
- Fastsette (godkjenne) planprogrammet
Les mer om:
Mal for varsel om igangsetting av regulering (Kunngjøring og varsel om regulering)
Bestilling av adresselister for varsel (Bestilling av kartdata, luftfoto og adresselister)
Planprogram
Utbyggingsavtaler
4 - Medvirkning
Forslagsstillers oppgaver
Alle som fremmer planforslag skal legge til rette for medvirkning f.eks. fra naboer og andre berørte parter. Omfanget av medvirkning bør stå i forhold til hvor omfattende planen omfatter naboer og omgivelser ellers. Medvirkning bør finne sted tidlig i planprosessen og kan skje på for eksempel gjennom:
- åpne møter
- sosiale medier
- særmøter med velforeninger
- oppsøkende informasjonsarbeid
- skriftlig varsel/kommunikasjon
Kommunens oppgaver
Kommunen kan gi råd om anbefalt omfang av medvirkning i den konkrete saken.
Kommunen bør være representert på medvirkningsmøter, men har ikke nødvendigvis noen formell rolle.
5 - Utarbeide planforslag
Forslagsstillers oppgaver
- Utarbeide komplett planforslag som minst skal inneholde:
- Reguleringsplankart
- Reguleringsbestemmelser
- Illustrasjonsplan/illustrasjonsmateriale (Illustrasjoner)
- Planbeskrivelse
- Utarbeide ROS-analyse (risiko og sårbarhet)
- Utarbeide kommunalteknisk plan hvis kommunen krever det
- Forslagsstiller kan be om å få saken tatt opp i regionalt planforum for om mulig å få indikasjoner på hvordan en reguleringssak vil bli vurdert av regionale myndigheter
- For KU-pliktige planer; utarbeide KU som oppfyller kravene i godkjent planprogram
Kommunens oppgaver
- Kommunen kan gi veiledning og bidra med råd og innspill dersom forslagsstiller ber om dette
- Kommunen vil normalt være ansvarlig myndighet for KU og stå for de oppgaver som følger av det
- Saken meldes inn for regionalt planforum hvis kommunen finner at den bør framlegges der. Kommunen må selv delta i møtet der saken presenteres
- Forslagsstiller bør få anledning til å presentere planforslaget når det leveres
- Forslagsstillers planforslag behandles i administrasjonen
Les mer om:
Regionalt planforum
Mal for planbeskrivelse
Krav til digitale plandata (Bestilling av kartdata, luftfoto og adresselister)
KU- konsekvensutredning
ROS-analyse (risiko og sårbarhet)
Kommunalteknisk plan
6 - Planutvalg første gang
Forslagsstillers oppgaver
Møtet i planutvalget er åpent og forslagsstiller kan være til stede som observatør.
Kommunens oppgaver
Planutvalget avgjør om planforslaget skal legges ut til offentlig ettersyn.
7 - Offentlig ettersyn
Forslagsstillers oppgaver
Offentlig ettersyn er det samme som offentlig høring der alle som har interesse kan fremme sine synspunkter på planforslaget til kommunen.Forslagsstiller kan gi sine kommentarer til merknadene som er kommet inn etter offentlig ettersyn. Disse sendes kommunen etter avtale.
Kommunens oppgaver
Kommunen legger saken ut for offentlig ettersyn og sørger for å kunngjøre den. Høringsfristen er minimum 6 uker.
Dersom det er fremmet innsigelse til saken, bør kommunen gå i dialog med innsigelsesmyndigheten for å finne en løsning, fortrinnsvis i forståelse med forslagsstiller.
Les mer om:
8 - Planutvalg andre gang
Forslagsstillers oppgaver
- Utarbeide forslag til utbyggingsavtale dersom dette er krevet. Forhandle med kommunen om vilkår
- Gjennomføre ev. endringer i plan etter offentlig ettersyn i samråd med kommunens administrasjon
- Møtet i planutvalget er åpent og forslagsstiller kan være til stede som observatør
Kommunens oppgaver
- Administrasjonen vurderer saken i lys av innkomne innspill etter høringen og forbereder saken for 2. gangs behandling
- Tar forslagsstiller med på råd før ev. endringer gjøres
- Bistå forslagsstiller med info om kommunens kravspesifikasjon til kommunalteknisk plan
- Forhandler utbyggingsavtale med forslagsstiller dersom dette er krevet
- Vurderer om det er behov for nytt offentlig ettersyn
- Planutvalget vedtar planen (2. gangs vedtak)
Les mer om:
9 - Planvedtak
Kommunens oppgaver
- Kommunestyret/bystyret vedtar endelig plan
- Kunngjøring av vedtatt plan med informasjon om klagefrist
- Sender ut krav om behandlingsgebyr med redegjørelse for hvordan gebyret er beregnet. Sendes av noen kommuner tidligere i prosessen
Les mer om: